物业费的增值税计提需根据业务性质和纳税主体类型进行区分，具体如下：
一、一般纳税人
基本税率
物业服务属于现代服务业，适用 6%的增值税税率（2025年现行政策）。
特殊情形
- 若销售额未达500万元或连续12个月未达标，可能适用 3%减按1%的征收率。
计税依据
- 开具发票：以发票开具当天为纳税义务发生时间。
- 未开发票：需在提供服务后确认收入并申报纳税。
二、小规模纳税人
征收率
适用 3%减按1%的征收率（2025年现行政策）。
计税依据
同一般纳税人，以实际提供服务后确认收入并申报纳税。
三、其他注意事项
预收款项处理
- 预收物业费需先计入 预收账款，待实际提供服务后确认收入并结转成本。
- 未提供服务前收到的款项不确认增值税纳税义务。
扣除项目
- 代收代缴款项（如水费、电费）需扣除支付给第三方机构的金额后计算销售额。
附加税费
城建税、教育费附加等税费以增值税额为计征依据，税率分别为7%（市区）、5%（县城镇）、1%（其他）。
四、申报缴纳
一般纳税人需按月计算应纳税额，次月15日前申报缴纳增值税。
小规模纳税人同样需按月申报，但税费缴纳周期可能不同。
示例计算
若某一般纳税人物业公司月销售额为100万元：
增值税额 = 100万 × 6% = 6万元
城建税 = 6万 × 7% = 0.42万元
教育费附加 = 6万 × 3% = 0.18万元
合计税费 = 6万 + 0.42万 + 0.18万 = 6.6万元
以上内容综合了营改增后政策及最新税务规定，具体操作需结合企业实际情况咨询税务机关。